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旧改为片区发展供给空间 黄旗山板块概念再度活泼_东莞消息_南方

2017-11-26 08:08

  “黄旗山上挂灯笼”。作为东莞的“主山”,黄旗山除了是市民登高健身的好去处,也是东莞高端住宅区的代表。近期,在东莞市场上,黄旗山概念再度活泼,不少在东城周边的楼盘都打上了黄旗山的旗帜来吸引购房者关注。

  业内人士认为,黄旗山板块固然开发时光早,土地资源紧缺,但随着海内品牌房企的进驻,以及正在推动的“三旧”改造,该片区或再迎新的发展空间。

  1多因素再度激活黄旗山板块概念

  今年黄旗山板块又一次受到舆论关注,是由于一次商住地块的出让。

  2017年9月5日,东莞东城八一路地块经由11家房企57轮的剧烈竞拍,终极被中海地产团体有限公司以43195万元拿下,折合可售楼面地价16031元/平方米,溢价率高达194%。该地块是东莞首宗熔断地块,该地块采用竞价封顶熔断模式进行挂牌出让。据知情人士流露,多家大牌房企均参加到该地块的竞拍之中。

  毫无疑难,这一地块备受业界和市民关注的原因,首先在于该地段目前商品房项目的稀缺。而另一方面,显然是因为地块所处的黄旗山南部的光亮片区,在“旧改”后行将焕发新机。

  未几前,一则万科接手皇马郦宫项目标新闻引起了社会关注。去年,坐落于东城区八一路段的皇马郦宫因原开发商资金链问题无奈中断,该项目何去何从始终备受社会关注。

  根据万科集团在官网宣布的《2017年8月销售及近期新增项目情况简报》(以下简称《简报》)。《简报》提到,东莞万科将新增两项目,分辨为皇马郦宫和御景湾八号。

  十多年来,万科在东莞的项目已经有数十个之多。这些项目中有独破开发、配合开发、政府主导“三旧”改造开发等多种开发情势,目前万科根本上实现了东莞重点镇街的布局。

  而跟万科在东莞的其余已有项目或在建项目比拟,万科?皇马郦宫的意思在于,这是万科首次在东莞的豪宅地段中心区域有主要布局,而项目的体量也足以成为区域的标杆。

  以黄旗山为中心点,向周边进行辐射,目前有不少新的楼盘在售。当然,这些项目与黄旗山有一定距离。

  “比方东城碧桂园、凯晟景园两个新项目正在销售,市场反应不错。而在2014年至2015年,只有天骄御峰一个项目在售,今年黄旗山板块有新项目弥补货量,然而这个片区的一手房依然处于紧缺状况。”东莞中原策略研讨核心研究主任叶海青说。

  2二手楼交易成为片区市场主流

  而从目前市场情形来看,因为黄旗山下的资源稀缺,打着黄旗山概念的楼盘,已经延长到了东城和寮步的接壤处。这些新建的楼盘,与更为凑近黄旗山的旧盘相比,显然有必定的间隔。

  不过,随着东莞城市交通的日益方便,人们对空间距离的请求不再那么刻薄。更何况,该区域有黄旗山、虎英湖、高尔夫球场等稀缺天然资源,以及城市中心的高端生活配套以及比较优质的教养资源。

  但一些因素也在制约黄旗山板块的楼市发展。

  “黄旗山片区由于土地资源供给的制约,核心周边缺乏新盘项目入市。片区二手房存在旧小区众多、配套设施老化、车位数目不足等问题,土地供应不足,缺少新盘入市制约片区楼市发展。”叶海青说。

  而在天为地产研究中央市场研究总监邓咏玫看来,东城所特有的片区定位和黄旗山所处的中心肠位,以及所领有的景观资源等上风,在东莞住宅市场是其他片区无奈比较的。“而在目前该片区可开发土地资源多少近于无的情况下,片区内的楼盘更显可贵,受到市场连续追捧也是畸形,特殊是二手房市场,在将来应当会更受欢送。”

  近年来,由于黄旗山北的价值认可更高,周边二手房交易较为活跃,不少二手房源售价已经到了2.5万元/平方米以上,片区价格居高不下。

  叶海青也认为,该片区一手房受到土地资源的紧缺,新居需求受到压抑,未来将会以二手房交易为主。

  不外,她也以为“科技转变生涯”,这句话也能够应用到房地产来。目前市场上的不少新名目引入科技元素,智能化元素、智能家居等,房地产也进入了进级换代的年代。她认为,黄旗山板块价值认可度高,而跟着碧桂园、万科的新盘进驻,黄旗山片区有望成为市场交易热门。

  3“三旧”改革或将激发片区活气

  让更多业内人士看好片区未来发展的起因,在于东城正在进行的“三旧”改造。

  东城黄旗南片区是市政府规划在全市发展的“三旧”改造连片组团式改造五大试点之一。由于黄旗山片区的优质居住属性,去年市城乡规划局公示东城区黄旗南片区2号“三旧”改造单元前期研究讲演时就备受关注。

  依据该片区的“三旧”改造计划,片区将新增次干道旗同大巷,东接光明中路,西联横一路,增强东泰板块、规划区、光明片的接洽,并为货色向交通干道鸿福东路、长泰路分流交通压力。改造将通过“一轴、两心、四组团”构建,重点完美片区公共服务职能、树立多元复合的成熟社区。

  改造项目主要包含了犬眠岭旧城旧厂改造用地、旧锡边旧村改造用地、政府兼顾用地等三个部门。计划公示称,此次调剂并不改变原有地块的功能定位,调整重要联合“三旧”改造,优化用地布局,晋升城市功效。因周边有地铁R1线和莞惠城际轨道的市区第一个交通接驳点??东城南站,承当片区级换乘站作用,长泰路与纵二路相交片处于轨道交通1000米范畴内,成为展现市区门户形象的重要片区,有前提构成贸易中心。

  而在今年3月举办的东莞市控规委员会2017年第二次会议上,东城将2号改造单元纳入黄旗南片区试点的启动项目,提出2号单元通过拆建与村落整治结合,通过多元公共设施建设,打造活力成熟社区。打算对改造单元功能进行优化提升,对效益低下的产业进行功能转换,对破破落后的旧村进行改造和整治。

  规划显示,该地块改造成为黄旗山南居住板块的重要服务中心、多元复合的成熟社区样板区。例如,商业部分,结合轨道站开发商务办公、城市商业综合体,包括创智商务中心、企业总部办公、商务酒店、展示中心;结合公共服务中心,构建生活休会型的商业,包括餐饮、休闲花费娱乐、酒店食宿、购物展示等;公共设施部分包括大型公园、广场、体育中心、文明中心;居住部分则成为满意城市刚需及改善型需求的优质居住区。

  “黄旗山作为传统的豪宅区,周边不少二手楼龄有5至10年,甚至更多。而6至10年是客户置业换房的临界点,市场存在大批的换房改良需要。”叶海青说。

  她认为,未来黄旗山周边有大片地块进行“三旧”改造,将会吸引开发商通过“三旧”改造的方法来获取地块。居住板块越加成熟,改造后的黄旗山片区将会连续高端栖身区的定位。

  4多年开发奠定黄旗山片区高端定位

  在东莞楼市的发展史上,黄旗山片区有不可疏忽的位置。

  上世纪九十年代初,东莞的主城区仍是莞城,而东城当时还叫做附城,黄旗山片区属于城郊,显得比拟荒漠,还被人称作乡下。

  因为山色奇丽,黄旗山四周的房地产开发当时就已经起步了。黄旗山板块最早开发的项目是新世界花园和愉景花园,而恰是新世界花园一举奠定了黄旗山板块的高端形象。

  20年前,新世界花园的别墅单价已经到达1万多元/平方米,洋房6000多元/平方米,堪比东莞局部商品房目前的价钱。新世界花园目前还是高收入人士聚居小区,并且寓居了不少本国人。

  早期,黄旗山下的楼盘多以别墅开发为主,所以到了2000年,黄旗山板块已经成为市民心目中的高端住宅区了。2002年,峰景高尔夫小区推出了千万元级别墅,这更是坚固了黄旗山板块的市场地位。

  2000年之后,黄旗山板块洋房开发大为增多,新世界花园、金月湾、新世纪豪园、星河传说等都推出了景观高层洋房。

  2004年前后,黄旗山下一线景观的地块逐步减少,于是二、三线景观的项目进入开发日程,只有能看到黄旗山景观或峰景高尔夫、虎英公园景观的,都打出黄旗山牌。

  2007年、2008年,黄旗山板块热度达到了空前的状态。两年时间内,天骄峰景、新世界花园御景台、帝景台、锦绣旗峰、星河传说迪纳公寓、东方华府等项目纷纭推出新货,共计推货量超过100万平方米,掀起新一轮的黄旗山开发烧潮。

  综合来看,历史上黄旗山板块的项目推出的大多是大户型,吸引的也是社会金字塔中高真个群体前来购置。

  邓咏玫说,多年来大量品牌开发商的涌入拿地开发,黄旗山豪宅片区土地容量简直达到饱和,目前的黄旗山豪宅片区寸土寸金。黄旗山下中央区域的土地资源基础被用尽,可开发土地稀缺。

  

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